Pfefferberg: Geld versus Grünfläche | Prenzlberger Stimme

Pfefferberg: Geld versus Grünfläche

Der als Grünfläche vorgesehene Nordhof des Pfefferbergsgeländes soll teilweise bebaut werden. “Das Ziel einer öffentlich zugänglichen privaten Grünfläche auf dem Nordhof des Grundstückes Schönhauser Allee 176 / Christinenstr. 18-19”, heißt es in einer am Dienstag von Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner dem Stadtentwicklungsausschuss der BVV übermittelten Vorlage, “wird flächenmäßig eingeschränkt zugunsten der Errichtung eines Büro- und Ateliergebäudes an den rückwärtigen Brandwänden der Quergebäude Schönhauser Allee 174 und 175.” Zur Begründung wird eine “Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojektes Pfefferberg” angeführt.

Nordhof des Pfefferbergs:
Sanierungsziel ''Grünfläche'' soll gestrichen werden.

Weiter wird mitgeteilt: “Die Betroffenenvertretung (BV) spricht sich energisch gegen jede weitere zusätzliche Bebauung und Verdichtung auf dem Grundstück Schönhauser Allee 176, Christinenstraße 18, 19 (Pfefferberg) aus. Sie votiert für eine Aufrechterhaltung des bisherigen Sanierungsziels und für weitere Schritte zur dauerhaften Sicherung dieses Ziels. Der Wunsch / das Anliegen der Betroffenenvertretung wird vom zuständigen Fachplanträger hinsichtlich der Freihaltung des Hofs von zusätzlicher Bebauung zur Sicherung stadtklimatischer und stadtökologischer Funktionen gestützt.”

Wirtschaftliche Interessen

Wie schlimm muss es um das “Gesamtprojekt Pfefferberg” bestellt sein, wenn ein festgeschriebenes Sanierungsziel gegen den Widerstand der Betroffenenvertretung und trotz fachlich anerkannter Notwendigkeit des Erhaltes der Grünfläche vom Tisch gewischt wird? Steht das “Gesamtprojekt” vor dem finanziellen Ruin und droht ohne eine satzungswidrige und “stadtklimatisch” schädliche Bebauung des Nordhofes die Insolvenz?
Ach was.
Eine finanzielle Schieflage kann Klaus D. Krebs, Geschäftsführer der Pfefferberg Entwicklungs GmbH und Co. KG nicht erkennen – er hebt aber den Nutzen hervor, den die Bebauung für die Stiftung Pfefferwerk zeitigt:

Pfefferberg: Keine finanzielle Schieflage

Der Erbbaupachtzins, der nach Fertigstellung des geplanten Bürohauses und dem Verkauf der Erbbaupachtrechte erzielt werden, käme ja der gemeinnützigen Stiftung Pfefferwerk zugute.

Der große Gewinner steht schon fest

Allerdings: Das ist nur ein kleiner Teil. Ein kleiner Teil des Geldes, das durch die Bebauung des Nordhofes verdient wird, und ein kleiner Teil der wirtschaftlichen Interessenslage auf dem Pfefferberg-Gelände. Während die gemeinnützige Pfefferbergstiftung nach Schätzungen des Bezirksamtes (siehe Download „Kleine Anfrage“) lediglich mit zirka 18.000 Euro Einnahmen pro Jahr aus der Nordhof-Bebauung rechnen könnte, würde die Entwicklungsgesellschaft durch den Verkauf der Erbbaupachtrechte weit mehr als 600.000 Euro erlösen.
Dem „Gesamtprojekt Pfefferwerk“ blieben nach einer Bebauung des Nordhofes also nur Krümel – der Kuchen würde anderswo verspeist werden.
Denn Klaus D. Krebs ist nicht nur Geschäftsführer der Entwicklungs GmbH und Co. KG, die die Nordhofbebauung eingefordert hat – er steht auch der “Unternehmensgruppe Krebs” vor. Die wiederum ist mit 64,4 Prozent der Anteile Mehrheitsgesellschafter der Pfefferberg Entwicklungs GmbH und Co. KG und dementsprechend am Gewinn beteiligt.
Darüber hinaus hält die Krebs-Gruppe auch die gesamte Planung und Projektentwicklung am Pfefferberg in den Händen.

Wenn also des Stadtrats Begründung “Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojektes Pfefferberg” richtiger heißen müsste “Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Unternehmensgruppe Krebs” – dann stellt sich erst recht Frage, warum dafür das die Sanierungssatzung geändert werden muss – und ob die Duldung der bebauung tatsächlich alternativlos ist.

Gegenseitige Schuldzuweisungen

Darüber ob – und wenn ja, wie – eine den Sanierungszielen widersprechende Bebauung hätte verhindert werden können, ist man in der Bezirkspolitik herzlich zerstritten.

Jens-Holger Kirchner: ''An Abmachungen halten''

Als Stadtrat Jens-Holger Kirchner im Dezember dem Stadtentwicklungsausschuss mitteilte, dass er beabsichtige, die Satzung des Sanierungsgebietes Teutoburger Platz zu ändern, und eine Baugenehmigung für ein dort zu errichtendes Bürogebäude zu erteilen, war die Aufregung parteiübergreifend groß. Doch Kirchner verwies auf Sachzwänge, die er von seinem Vorgänger übernommen habe: Bereits 2009 sei eine Bauvoranfrage positiv beschieden worden und somit habe er gar keine andere Wahl, als dem Bauvorhaben zuzustimmen.
Der Grund für die nun entstandene Situation läge in Versäumnissen aus der Vergangenheit: So sei es versäumt worden, einen städtebaulichen Vertrag schließen oder aber ein Bebauungsplanverfahren in Gang zu setzen, das eine Bebauung des Nordhofes ausgeschlossen hätte.

In der Antwort auf eine Große Anfrage der Linksfraktion (siehe Download unten) stellte darüber hinaus dar:
“Mit dem Bauvorbescheid wurde bereits über die grundsätzliche Vereinbarkeit des Bauvorhabens nach dem öffentlichen Baurecht (…) entschieden. Das Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“ soll mit Rechtswirkung zu Beginn des Jahres 2013 aufgehoben werden. Nach allgemeiner Rechtssprechung und nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts greift ab einem bestimmten Zeitpunkt die Sicherungs- und Sperrwirkung des sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehaltes nicht mehr, so dass ab dann für die Beurteilung von Vorhaben allein die bestehende planungsrechtliche Situation maßgeblich ist. Die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung würde unter den gg. Umständen somit möglicherweise auch Amtshaftungsansprüche nach sich ziehen.

Baurecht, Vertragsrecht…. – und ein “Deal”

Michail Nelken: ''Kaufvertrag schließt Bebauung aus''

Michail Nelken, Jens-Holger Kirchners Vorgänger im Amt und nunmehr als Bezirksverordneter Mitglied des Stadtentwicklungsausschusses, wies die Anwürfe zurück: Der von ihm vor drei Jahren erteilte Bauvorbescheid wäre aus baurechtlichen Gründen nicht zu verwehren gewesen – dennoch müsse der Bezirk keinesfalls auf die Grünfläche verzichten, lasse doch der Kaufvertrag über das Gelände der ehemaligen Brauerei eine Bebauung des Nordhofes gar nicht zu. Das entsprach genau jener Argumentation, die Nelken namens des Bezirksamtesbereits in der Antwort auf die Kleine Anfrage (Download) vom Oktober gegeben hatte.

Tatsächlich bestimmt der Kaufvertrag (siehe Download unten) in Paragraph 6: “1. Der Verkäufer behält sich der Käuferin gegenüber des Recht des Wiederkaufes des Kaufgrundstückes für den Fall vor, dass nach Vorlage der Bauzustandbesichtigung

a) auf dem Grundstück (…) nach Fertigstellung für die gemäß § 5 Ziff. 1a) herzurichtenden oberirdischen baulichen Anlagen a) die durch den Investitionszweck § 5 Ziff. 1 bestimmte Nutzung (…) des ‘Nordhofes’ als öffentlich zugängliche Grünfläche eingestellt oder räumlich wesentlich eingeschränkt wird.”
Für den Fall, dass der Verkäufer – also das Land Berlin – auf sein Rückkaufrecht verzichtet, sieht der Vertrag eine Vertragsstrafe vor in Höhe jener Differenz vor, die aus dem einstigen Verkaufspreis und dem aktuellen verkehrswert gebildet wird.

Der Deal: Keine Blockrandbebauung in der Christinenstraße...

Auf beides – sowohl die Rückabwicklung, als auch auf die Vertragsstrafe – will Stadtentwicklungsstadrat Jens-Holger Kirchner verzichten. Gegenüber der Prenzlberger Stimme begründet er seine Zurückhaltung so: “Ich bin der Auffassung, dass das Bezirksamt sich an einmal gemachte Zusagen halten muss.”

Die Zusagen, auf die der Stadtrat sich bezieht, liegen schon ein paar Jahre zurück.
Vor rund einem halben Jahrzehnt plante die Pfefferberg Entwicklungs GmbH und Co. KG eine vollständige Schließung der Einfahrt in der Christinenstraße mittels einer Blockrandbebauung. Einziehen sollte in das Gebäude ein Hotel. Vom Baurecht her wäre dies kaum zu verhindern gewesen – dennoch wandte sich der Bezirks dagegen und verwehrte die die Genehmigung.
Nach intensiven Verhandlungen, so Projektentwickler Klaus D. Krebs, schloss man schließlich einen “Deal”:

...dafür Bebauung des Nordhof-Giebels

Die Entwicklungs GmbH errichtet in der Christinenstraße lediglich zwei Kopfbauten, die die Einfahrt zum Pfefferberggelände weiterhin offen ließ. Im Gegenzug wäre Baurecht für den Nordhof in Aussicht gestellt worden. Daher rühre auch die positiv beschiedene Bauvoranfrage. Klaus D. Krebs: “Jetzt plötzlich mit dem Kaufvertrag zu argumentieren, ist doch völlig widersinnig. Ich verstehe Herrn Dr. Nelken nicht.“ Außerdem wäre die Grünfläche nach der Bebauung immer noch größer, als zu jenem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde: Die Grundfläche des Bürohauses ist um fünfzig Quadratmeter kleiner, als die der Garagen, die wir zwischenzeitlich auf dem Hof abgerissen haben.“

Heute Abend steht die Agenda „Nordhof Pfefferberg“ auf der Tagesordnung des Stadtentwicklungsausschusses.

 

Große Anfrage Nordhof Pfefferberg (467)


Kleine Anfrage Oktober 2011: Keine Bebauung (361)


Kaufvertrag Pfefferberg (341)

 

 

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