Kommunales Vorkaufsrecht in Pankow: Viele Prüfungen – wenige Ergebnisse | Prenzlberger Stimme

Kommunales Vorkaufsrecht in Pankow:
Viele Prüfungen – wenige Ergebnisse


 

Mit dem Schätzen ist das ja auch so immer eine Sache.

Anfang Juli hatte Stadtentwicklungsstadtrat Vollrad Kuhn wenig konkret verlauten lassen, dass der Bezirk Pankow im Rahmen des kommunalen Vorkaufsrechts, „in diesem Jahr bereits mehrere Abwendungen vereinbart“ hat.
Bei Abwendungsvereinbarungen verpflichten sich die Käufer von Wohnhäusern in Sozialen Erhaltungsgebieten zur Einhaltung gewisser mietpreisdämpfender Kriterien, um einen Einstieg der Kommune in den Kaufvertrag abzuwenden.

Da „mehrere“ nun viel oder wenig bedeuten kann, wollte es die Prenzlberger Stimme daraufhin genauer wissen und bat um eine Zahl. Die Antwortaus dem Hause Kuhn: „Ungefähr zehn.“
Auch Nachfragen brachten kein genaueres Ergebnis – dafür aber die Mitteilung, dass man „für den Herbst ist ein Pressegespräch vorgesehen (hat), in dem es um den Themenkomplex gehen wird.“

 

Mickrige Bilanz

Vergangene Woche war dann mal kurz Herbst und im Pankower Stadtentwickliungsamt hatte man sich offenbar nun auch so weit sortiert, um konkretere Auskünfte geben zu können. Also lud der Stadtrat in seinen Dienstsitz am Rande der (Pankower) Welt ein. Dort war zu erfahren, was Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn unter „ungefähr zehn“ versteht: Sechs plus Eins.

Genau sechs Abwendungsvereinbarungen – plus eine freiwillig von einem Hauskäufer abgegebene Abwendungserklärung – hatte der Bezirk bis zum diesem Zeitpunkt abgeschlossen. Hinzu kommt nun noch die erste Übernahme eines Hauses – der Gleimstraße 56 – in Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts. Das ist – verglichen mit dem Nachbarbezirk Friedrichshain-Kreuzberg, der bereits auf 15 „Vorkäufe“ und 21 Abwendungsvereinbarungen kommt – ziemlich mickrig.
 

Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften lehnen Kauf häufig ab

Vollrad Kuhn führte diese erhebliche Differenz auf das unterschiedliche Preisniveau zurück: Während im Bezirk Pankow zwischen vier und 11 Millionen Euro pro Immobilie beziehungsweise 2.500 bis 4.500 Euro je Quadratmeter aufgerufen werden, lägen die Grundstückspreise In Friedrichshain-Kreuzberg deutlich darunter. Da aber immer ein „Drittkäufer“ – in der Regel eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft – gefunden werden muss, der auch in wirtschaftlichen Zusammenhängen handelt, wäre das oft aussichtslos.

Dabei sei das Ziel des Bezirksamtes nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts an sich, sondern eine Abwendungsvereinbarung, die so gut sei, dass die Mieter langfristig vor Modernisierungen mit hohen Mietforderungen geschützt sind.
Das mögliche Einsteigen in den Kaufvertrag sei dabei ein Druckmittel bei den Verhandlungen mit den Käufern. Wenn aber kein Kaufwille der Kommune glaubhaft gemacht werden kann – etwa, weil sich keine Wohnungsbaugesellschaft findet, die im Falle eines Falles in den Kauf einsteigt – seien die Verhandlungen für eine wirksame Abwendungsvereinbarung nahezu aussichtslos.

Die Frage, wie viele Ablehnungen er von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften erhalten habe, konnte Stadtrat Kuhn nicht genau beantworten. „Viele“ seien es gewesen.

 

73 Prüfungen – sieben positive Ergebnisse

In einem Artikel für die Webseite der Pankower Grünen berichtete Vollrad Kuhn Ende November 2017:

„In Pankow gibt es pro Jahr ungefähr 800 Verkaufsfälle, für die in unserem Amt Anträge auf Negativzeugnis gestellt werden, davon liegen ca. 10 – 15 % in den sozialen Erhaltungsgebieten. Die Zahl wird sich dort noch erhöhen, weil wir drei neue soziale Erhaltungsgebiete und die Ausweitung von zwei der bisherigen zehn Gebiete beschlossen haben.“

Zehn bis 15 Prozent sind bei 800 Verkaufsfällen 80 bis 120 Verkäufe. Zählt man die Ende 2017 hinzugekommenen sozialen Erhaltungsgebiete dazu, sollte man auf mindestens 150 Verkaufsfälle im Jahr kommen.

In der von Vollrad Kuhn auf dem Pressetermin präsentierten Zahlen schlägt sich dies aber nur zum Teil nieder.

Danach gab es von September bis Dezember 2017 31 Fälle, bei denen das Bezirksamt ein Vorkaufsrechtsverfahren „geprüft“ hat, von Januar bis einschließlich August waren es 42 Prüfvorgänge. Das heißt, während in den letzten vier Monaten des Vorjahres durchschnittlich acht Verkaufsfälle je Monat einer Prüfung unterzogen wurden, waren es in den ersten acht Monaten dieses Jahres monatlich nur gut fünf – und das trotz der Erweiterung der sozialen Erhaltungsgebiete.

Von den 42 Prüfungen dieses Jahres fanden allein 13 Überprüfungen für die Eignung eines Vorkaufsrechtsverfahrens im neu ausgerufenen Milieuschutzgebiet Langhansstraße statt. In diesem in Weißensee gelegenen Gebiet befinden sich die Grundstückpreise aber – ausweislich eines Blicks in die gängigen Immobilienportale – längst noch nicht auf Prenzlauer Berger Niveau. Dennoch kam es dort offenbar zu keinem einzigen Abschluss einer Abwendungsvereinbarung zustande.

 

Bekenntnis Berlins zum Vorkaufsrecht gefordert

Dass es überhaupt zu einem ersten Zugriff des Bezirks beim Verkauf eines Wohnhauses – der Gleimstraße 56 – kam, ist laut Kuhn vor allem der guten Organisation der Mieter zu verdanken gewesen. Die habe auch dazu geführt, dass 90 Prozent der Mieter des Hauses freiwillig einer Mieterhöhung im Falle der Übernahme durch die landeseigene GESOBAU zugestimmt haben. Diese Selbstverpflichtung der Mieter hätte letztlich auch den Ausschlag für die Zustimmung der GESOBAU und der Senatsverwaltung für Finanzen für den Ankauf gegeben.

Vom Senat forderte Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn eine höhgere Bezuschussung für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Senatsverwaltung für Finanzen sowie eine „Prioritätensetzung für Objekte mit hohem Modernisierungsbedarf“. Die Eigenkapitalrendite sollte für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften nach den Vorstellungen Kuhns dabei auf Null gesetzt werden. „Wir brauchen“, so der Bezirksstadtrat, „das Bekenntnis, dass Berlin es mit dem Vorkaufsrecht ernst meint.“

 

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